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【地產專欄】徐佳馨:房地合一上路 影響6族群!

圖說:房地合一即將上路,賣屋買屋要多思量。圖片來源:flickr@Yu-Ching Chu  http://ppt.cc/H9Rf圖說:房地合一即將上路,賣屋買屋要多思量。圖片來源:flickr@Yu-Ching Chu http://ppt.cc/H9Rf

圖片來源:flickr@Yu-Ching Chu http://ppt.cc/H9Rf

紛擾已久的房地合一,總算在6月5日拍板通過,坊間雖然不少對於日後發展的臆測,但不外交易量回溫、市場正常化等,但若真依照目前法案深入來看,當然有人得付出代價,可是卻也有不少人能因此逃出生天,在幾家歡樂幾家愁之中,究竟如何趨吉避凶,才是這半年之中最該研究的課題。

房地合一交易量上升是共識

這幾天整理一下各界對房地合一的看法,對量的部分大概頗有共識,多數業者認為在利空出盡後,成交量將會增加,主要是過去觀望想要進場的剛性需求,願意在這段期間進場,加上節稅規劃引動的檯面下交易,多少會反映在交易量上,造成量的提升。

對價的部分倒是莫衷一是,有人喊漲,有人喊跌,筆者傾向後者,立論基礎除了是多數區域已經漲到頂,賣方不降價,買方不買單之外;銀行端大概也預期到正式上路後將會出現的賣壓,已經悄悄調整放款腳步,更是價格無力上攻的重要因素。

房地合一有利的3類型

若不問漲跌,把價格放一邊,純粹去討論房地合一政策後會發現,最開心的應該是3種族群。

第1類:是在2016年1月1日上路前持有不動產的所有權人,由於房地合一具日出條款,大多數的屋主都不會適用房地合一,而是適用舊制。

第2類:則是在2016年1月1日上路後,還沒有滿2年的不動產所有權人,這是因為奢侈稅在房地合一上路後同步落日,相較於過去的不論賺或賠都按照售價課徵10~15%比起來,針對獲利的35~45%實在愉快不少,各界預估在上路後應該會出現一波拋售潮就由此而來。

第3類:則是未來大換小的自用買方,由於過去重購退稅只能小換大,但新制只要換屋並且滿足條件,就可以適用重購退稅,對於空巢想要換屋的民眾,其實幫助不少。

房地合一苦哈哈的3類型

不過,有開心自然就有人不愉快,未來房地合一上路後,只要是適用新制的持有者,會有3種族群灰頭土臉。

第1種:灰頭土臉的,就是房地比重中土地占比較高的族群,這些族群受惠於過去房地比的折扣,申報所得直接打折,但未來房地合一獲利全部算進去,繳起稅來超有感。

第2種:是非自用2年以上投資人,雖然前2年得就獲利繳交35~45%的稅,但比起奢侈稅是輕得多,可是在2年以上持有者得針對資本利得繳10~20%的稅,除非賠錢,不然稅金多比舊制重,可說是一大受災戶。

第3種:受災戶,莫過於外國人或外國法人,過去只要繳交20%的稅就可以說掰掰,但新制之下,稅率就是利得的35~45%,怎麼說都比過去重得多,下手前自然要費思量。

無論如何,房地合一就這麼塵埃落定了,表面上雖然是稅制改革,實質上會是一個購買不動產邏輯的顛覆,對於未來也無需太悲觀,畢竟鈔票終究會替自己找生路。